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年内109条政策井喷式出台预售资金监管的升级路上有几只“怪”要打?

  年内109条政策井喷式出台预售资金监管的升级路上有几只“怪”要打?据中指研究院不完全统计,截至9月29日,全国已出台的超800条房产政策中,涉及“预售资金监管”的约有109条。

  据中指研究院不完全统计,截至9月29日,全国已出台的超800条房产政策中,涉及“预售资金监管”的约有109条。

  记者了解到,关于预售资金监管方面的政策,近年来也时有推出,但今年“保交楼”背景下,预售监管资金整个链条中暴露出的一些问题浮出水面,亟待解决,这也是促使各地有关政策今年“井喷式”出台的主要原因之一。

  梳理目前出台的109条有关政策,记者发现,主要集中在几个方面,一是以公开化,堵上之前预售资金监管各方信息不对称的“空子”,让一切更加透明,如监管银行需公开投标、监管账户在售楼处公示等;二是明确监管,从流程上全面发挥“第三方”的作用,贵阳引入“第三方审价机构”进入工程现场查勘进度、研判产值,常州不仅托管第三方负责资金收支,还约定预售资金归业主所有;三是对钱的支出设立更多灵活方式,改变以往单一的规则,这样既保障资金安全,也兼顾了企业灵活用钱的需求。比如多地将预售资金分为“重点监管”和“一般监管”,重点监管资金拨付多按工程进程,在此基础上加入灵活措施。而有城市企业可凭银行“保函”兑换等额监管资金。

  预售资金的收支是一个闭环的过程,确定监管银行、购房者缴房款、企业申请支取、监管银行审核拨付等,这其中涉及到许多细节。每个链条都可能存在漏洞,各个链条相互协作时也可能出现信息不对称。

  目前,各地出台的预售资金监管政策,正在针对上述各环节的流程管理和细节规定补位。纵观来看,各地相关政策管理各环节的核心精神和关键词是“公开”,具体操作上执行“能公开则公开”的措施。

  从监管银行进场开始,商业银行若要成为监管银行,就必须经过公开招投标。今年以来,各地出台的相关政策均对此提出明确要求,不仅对银行资质要考量,尤其指出将近年来有“违规前科”的银行排除在外,同时,会通过监管部门网站向社会公开招投标结果。

  以武汉市为例,武汉市的预售资金监管政策以5年为限,2017年武汉市出台政策时,尚未要求商业银行招投标。今年9月13日,武汉市发布新的意见稿时,明确指出要公开招标,考量商业银行的资信状况、监管能力、服务水平。

  目前,各地正在陆续公布对投标银行的要求。今年7月,杭州市发布监管银行招标公告时要求“近3年内在经营活动中无重大违法违纪记录。”8月30日,延安市发布招标公告指出,银行营业网点覆盖情况、存款余额在本地贷款比率等均在考量范围,将通过公开投票方式,以选评票数多者形成意见。

  招标与公示,是目前选择监管银行时相对公开、公平、公正的做法。毕竟监管银行在整个预售资金监管的链条中角色最微妙。既是参与方,也是监管方,同时还是敏感的利益关联方。业内人士认为,应畅通对监管银行的投诉渠道,监管银行应和房企一样,要接受来自购房者和社会的监督。

  近日,合硕机构首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时分析,房地产高总价、高首付、高流水的特点对于监管银行是一笔可观的业务。招投标的做法,有利于对银行资质、管理能力、服务能力进行筛选。同时,也能协助住建部门更好地管理首付资金,避免预售资金受到“重重干扰”后违规发放。

  “公开”还体现对监管账户上。房企要按要求在售楼处公开监管账户信息这是今年以来,许多城市在完善监管系统时新加入的一个细节要求。9月中旬,武汉市就在新的意见稿中新加入了这一要求。

  记者注意到,今年以来,最早提出在售楼处进行“账户公示”的是海口。今年2月,海口不仅在相关政策中提出要在售楼处公示,还作为最新监管文件的第二大项要求,单独列出,重点强调。

  海口市提出监管账户在售楼处公示的要求之后,河南省、山西省、威海市、武汉市、贵阳市等多个地方均对此提出要求。

  监管账户一直在被监管,只是从前默默“隐匿”于购房合同中,不少购房者并没有意识到监管账户的重要性,直至出现问题后,才开始追溯监管账户。今年以来,廊坊市永清县及保定市涞水县的多位业主,对《华夏时报》记者提到过他们在期房延期交付后复盘,发现监管账户有“猫腻”。

  郭毅向记者分析,尽管监管账户此前也在购房合同中呈现,但签署购房合同前,通常会有选房、缴纳几万元认购金的环节。售楼处公示监管账户,能使购房者在营销场景中直接关注与识别,发挥提醒作用,让购房者将资金足额打入监管账户。

  有些城市对公开监管账户后的具体操作,提出更细节的要求。譬如,海口不仅要求在醒目处公示账户,还强调销售方要尽到告知义务,告知账户信息,告知全额存入,同时,对中介机构也提出同样要求。

  业内人士认为,让房企尽到告知义务很有必要,因为在售楼处公示也可能不够醒目或被消费者忽略,事实上,房企自始至终都应履行这项诚信义务。

  今年2月至今,至少有十多个城市针对预售资金监管专门出台政策,最新出台的政策会在此前其他城市同类政策的版本上进行升级,晚出的政策越来越完善,细节规定越来越详实。

  以广西省来宾市为例,9月16日,来宾市出台的监管政策规定更加详细,不仅要求公开监管账户,还要求监管账户名由“房地产开发企业名称+项目名称+楼栋号”三个部分组成,要与《来宾市商品房预售许可证申请表》相对应,企业名称必须与该企业基本账户名称一致等。

  预售资金的入账和支出,是确保预售资金“全额打入”和“科学支出”的两个关键环节。若能确保该进入的资金全部进入,不该支出时坚决不支出,也就让期房实现了“保交楼”。

  从已出台的政策来看,各地主要根据工程建设的进度实施预售资金拨付,每个城市对节点的规定和拨付比例略有不同,但本质差异不大。对拨付节点设定最多的是广西省来宾市,来宾市根据工程进度设定了8个拨付节点。

  值得说明的是,部分城市在原来以监管部门(当地住建部门)、监管银行、房企三方为主的基础上,引入了“第四者”专业第三方审价机构。

  以贵州市为例,9月17日,贵阳市住建局发布的相关政策指出:“住建部门、 监管银行通过公开招标方式在资金拨付使用过程中引入第三方工程审价机构,由具备专业资质的工程审价机构对项目进行必要的现场查勘、核查工程进度产值等,并根据第三方核查意见核拨资金。”

  住建部门引入专业第三方审价机构,置于监管银行和房企之间,严谨评判资金支出的必要性,既发挥协同作用,也发挥监督作用。银行要拨付,也要看专业第三方审价机构的审核情况。

  9月25日,郭毅对《华夏时报》记者表示,住建部门的日常管理难以覆盖到每个项目,如果全靠房企主动上报,也难以发现施工过程中的细节问题。因此,引入第三方机构去研判建设过程中的问题,相对科学。这样既能研判房企的真实施工节点,也能敦促房企将资金有效用于工程建设,这对保交楼具有积极意义。

  贵阳市以外,今年8月3日,绍兴市镜湖新区开发建设办公室也发布了相关通知,表示由项目工作专班办公室牵头委托“第三方机构”出具支付意见后出具初步(拨付)意见。

  对监管资金的管理,江苏省常州市的方法独树一帜。今年6月,常州市发布《常州市商品房预售资金监管实施办法》,常州市人民政府网站发文对该办法解析时提到,“常州是国内首个实施预售资金第三方托管模式的城市。”

  常州预售资金监管采用“第三方托管模式”,具体来说,是由常州市住建局确认的预售资金第三方托管机构,具体开展预售资金监管工作。由托管机构来开设监管账户,归集购房人的全部房价款,并按标准留存监管资金,专款专用,保障预售项目工程建设。

  简单来说,常州市托管的第三方机构发挥了一定的监管银行的作用。常州市认为,“基于政府托管账户实施的预售资金监管,监督独立性更强、监管效率更高、风险隔离更好。”

  值得提到的是,常州市资金监管还有几个显著特色。譬如,区别于其他城市预售监管资金属于开发企业所有,常州在第三方合同中,将预售资金约定为“业主所有”,常州市认为,这种做法,“监管账户资金的法律保护更强”。

  9月25日,郭毅对《华夏时报》记者分析,常州市的做法很有意义,过往,购房者将预售资金打到监管账户后,在市场各方的普遍意识中,这些钱已归属于房企。但本质上,消费者购买的是期房,这些预售资金具有“定金”的内涵和本质,从某种意义上说,并不能真正属于房企。

  郭毅表示,常州市通过第三方托管,以合同内容约定将预售资金归属于购房者的做法很有意义。如果一旦房企出现交付风险,无论是法律层面,还是实际资金的归还途径上,购房者的权益都能得到比之前更大的保障。

  值得说明的是,常州市区别于目前国内大部分城市将预售资金按楼栋留存,常州对已售商品房按“每套”留存监管资金,常州市认为“这种留存方式更有利于企业的现金流回款,方式更加合理。”

  9月25日,郭毅对《华夏时报》记者表示,如果按照以楼栋为单位留存预售资金,那么就涉及到工程建设节点,譬如结构封顶等,拨付有限制。常州市以“套”留存预售资金,让拨付节点更灵活。

  目前,各地政策全部要求将预售资金“全额”存入监管账户,沧州、贵阳、儋州等多个城市对预售资金管理时,将其分为“重点监管资金”和“非重点监管资金”。

  所谓“重点监管资金”,必须专款专用,保障工程建设,申请拨付的流程约束条件更高。“非重点监管资金”是除重点监管资金以外的资金,房企根据需求申请拨付,拨付条件相对宽松。例如,沧州市住建局将“项目土地成本、营销费用、财务成本、管理费用等”列入非重点监管资金。

  目前,房企对重点监管资金的支取有许多硬性条件,要严格遵守工程建设节点,甚至要通过第三方审价机构审核。不过,部分城市采取的“保函”措施,给房企提供了一个提前使用的途径。

  “保函”又叫“保证书”,就是房企凭第三方银行开具的文件申请使用等额的“重点监管资金”,经监管部门书面同意后,将“重点监管资金作”为“非重点监管资金使用”,当出现索赔情形且经监管机构发起索赔时,由保函开具银行将索赔资金存入监管机构指定账户。

  中指研究院事业部总监陈文静对《华夏时报》记者表示,“今年已出台预售资金监管政策的城市中,有超过1/3城市允许使用商业银行等金融机构出具的保函等额替换监管额度内资金,(通过这种方式)在保障项目建设完工的情况下,优化预售资金监管,提高开发企业现金使用效率。”

  陈文静分析,当前“保交楼”工作正在紧张、有序地进行中,在此背景下,部分城市预售资金监管收紧,但更多城市是根据地方实际情况实施优化相关政策的措施。短期来看,“保交楼”要求下,预售资金监管力度整体仍较为严格,但针对信用等级高的企业,灵活调整预售资金监管政策,能够更好地为企业补充资金流动性,提高预售资金使用效率。

  据了解,目前宁波、成都、长沙、沧州、海口、南京、长春、银川市三区范围(兴庆区、金凤区、西夏区)等地的相关政策中,均提到可以开具保函方式相应释放被监管预售资金。今年5月,长沙市发布的《关于支持刚性和改善型住房需求的通知》中显示,“商品房预售资金监管银行不得拒绝接受合规的银行保函。”

  业内人士认为,既要保交楼,也要适当纾困房企,两方面的问题要权衡,在不影响保交付的情况下,适当通过灵活措施给企业的流动性提供方便,“保函”也不失为一个良策。

  9月25日,郭毅表示,为保交楼和交好楼,预售资金的管理前期呈现收紧状态。但在具体操作过程中,在管理方式上,为对企业的资金压力适当舒缓,让企业按时完成工程目标,相关部门对政策进行了科学调整。

  郭毅分析,从目前市场整体环境来看,有些城市的房企倘若全要凭借销售回款来完成建设目标,还有难度。因此,部分城市通过“保函”的方式为企业提供资金支持,既能保证项目按时交付也能保证工程质量,这是推动市场稳健发展的科学措施。

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